Renovação do contrato de locação e indenização por perda do fundo de comércio

Na locação não residencial (“comercial” ou “empresarial”), destaca-se a importância do fundo de comércio, o conjunto de bens, direitos e características que conferem valor a um estabelecimento, tais como o estoque, mobiliário, clientela e localização do negócio

( “ponto”).

A perda desse fundo pode ocorrer por diferentes motivos, entre os quais a rescisão da locação do imóvel do negócio ou o aumento abusivo do aluguel, inviabilizando a sua continuidade.

A Lei de Locações protege o locatário com a possibilidade de renovação forçada da locação não residencial, desde que presente:

✔  Contrato escrito;

✔ Prazo contratual (único ou soma de ininterruptas renovações) de pelo menos 5; e

✔ Exploração do mesmo ramo de comércio por pelo menos 3 anos.

Mas atenção. O exercício do direito à renovação dá-se pela chamada “ação renovatória”, que deve ser ajuizada no período entre seis e doze meses que antecede o término do prazo contratual. Perdido o prazo, não há direito a renovação por aluguel no valor justo de mercado, com prejuízo ao fundo de comércio e à perenidade do negócio.

Por outro lado, o 52 da Lei excepciona o direito à renovação em casos de necessidade de atender ordens do Poder Público realizando transformações no imóvel, de obras que aumentem o seu valor ou, o que é mais comum, de retomada para uso próprio.

Nesses casos, a Lei garante direito de indenização pela perda ou desvalorização do fundo de comércio se, após 3 meses da entrega do imóvel, não se cumprir a justificativa invocada para a retomada, ou ainda se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições.

Por fim, há outras situações não previstas na Lei que, a depender dos detalhes do caso, também podem conferir direito de indenização, como concorrência desleal (uso do imóvel por terceiro no mesmo ramo antes exercido pelo locatário) e retomada do imóvel em razão da sua alienação a terceiro, destacando-se a importância de se consultar um advogado para a devida avaliação de cada hipótese.