Compra e venda de imóvel: é possível a resolução do contrato mesmo após o registro da escritura pública?

Quando um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é concretizado, a transferência da propriedade se dá mediante registro em escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis competente, na forma do artigo 1.245 do Código Civil. Tal negócio, porém, não pode ser considerado irresolúvel tão somente em razão de o registro já ter sido operado em nome do comprador.

Este foi o entendimento proferido pelo STJ em 10/06/2025, no REsp 2172231/MG, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, que reconheceu a possibilidade de resolução contratual mesmo após o registro da escritura, diante do inadimplemento da incorporadora quanto a obrigações assumidas, como a entrega das infraestruturas básicas do loteamento.

No caso, o entendimento foi amparado pelo artigo 475 do Código Civil, o qual possibilita à parte lesada pelo inadimplemento requerer a resolução do contrato, que não pode ser impedida pela transferência do registro, que não exime a vendedora do cumprimento das cláusulas contratuais após sua efetivação, já que a transferência se trata de apenas parte do adimplemento, não constituindo única e última obrigação contratual.

Dessa forma, o STJ reformou acórdão do TJMG que havia considerado o negócio jurídico como irretratável após a outorga da escritura, salvo vício na formação do contrato. A Corte Superior destacou que a vendedora não se exonera do cumprimento integral das obrigações contratuais com a simples transferência do imóvel, declarando a resolução contratual decorrente da inobservância da integralidade das obrigações pactuadas, mediante ressarcimento dos valores pagos e retorno das partes ao estado anterior, inclusive quanto ao registro imobiliário.

Portanto, sendo a transferência da propriedade apenas uma das obrigações do vendedor – e não a única –, havendo inadimplemento de obrigação relevante, como no caso julgado pelo STJ, a resolução contratual será possível, sendo recomendável que as partes – vendedor e comprador –, conhecendo tal entendimento jurisprudencial, analisem de forma cuidadosa e estratégica eventuais situações de pré-litígio para a melhor tomada de decisão.