Arrematação de imóvel em leilão judicial: ausência de responsabilidade do arrematante por dívida tributária anterior à alienação

A arrematação de imóvel em leilão judicial é uma modalidade de aquisição originária da propriedade. Ou seja, o arrematante, além de não possuir qualquer relação de causalidade ou vínculo com o proprietário anterior do imóvel, o recebe livre de quaisquer ônus ou gravames.

Em razão da natureza dessa forma de aquisição de propriedade, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, alterou entendimento de longa data, e decidiu que o arrematante não é responsável pelos débitos tributários do imóvel anteriores à alienação, ainda que o edital do leilão preveja o contrário.

Isso porque, o parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional excepciona, no caso de aquisição em hasta pública, a regra de que o terceiro que adquire o imóvel passa a ter responsabilidade pelos impostos, taxas ou contribuições devidas anteriormente à transmissão da propriedade, estabelecendo, no caso do leilão, que o crédito tributário se sub-roga no preço ofertado, razão pela qual o arrematante recebe o bem livre de quaisquer ônus nesse sentido.

No entanto, apesar da referida previsão legal, muitos editais de leilão estabeleciam que o arrematante assumiria os ônus tributários do imóvel anteriores à alienação, com base na anterior tese do STJ de que, devido à previsão do artigo 886 do Código de Processo Civil, que exige a menção dos ônus do bem no edital, admitia-se a responsabilização do arrematante, afastando-se a exceção prevista no Código Tributário Nacional.

Com a recente mudança de entendimento do STJ, ficou claro que o edital de arrematação, ainda que baseado no artigo 886 do CPC, não pode se sobrepor à previsão do Código Tributário Nacional – que se trata de lei complementar.

Assim, a ciência e concordância do arrematante do imóvel quanto aos débitos tributários cujo fato gerador seja anterior à arrematação é irrelevante para caracterizar sua responsabilidade tributária, sendo inválida a norma do edital que preveja sua responsabilidade nesses termos.