A utilização da SCP no mercado imobiliário e o Código de Defesa do Consumidor

O contrato de Sociedade em Conta de Participação (SCP) vem sendo crescentemente empregado no setor imobiliário como uma opção de realização de empreendimentos, principalmente devido à sua flexibilidade de estrutura e simplicidade formal comparada a outros tipos societários.

Em suma, nessa figura de associação, o sócio ostensivo atua em nome próprio perante terceiros, e o sócio participante somente aporta recursos e entra nos lucros e nos prejuízos, sem que sua identidade se revele no mercado.

No ramo imobiliário, a SCP geralmente serve para dar viabilidade às construções de prédios, loteamentos ou incorporações, reunindo investidores à procura de retorno financeiro, sem atuação direta no projeto.

Esse formato propicia uma melhor divisão de riscos e facilidade na captação de recursos, ao mesmo tempo que confere agilidade ao negócio, não dependendo, para tanto, de registro formal em órgãos de comércio, ao contrário das sociedades empresárias.

Contudo, sob a ótica jurídica, a utilização da SCP para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários traz à tona discussões acerca da proteção dos consumidores, principalmente quando as unidades são comercializadas antes da entrega das obras.

Nesses casos, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que, independentemente da existência de uma SCP no negócio, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é plenamente aplicável, reconhecendo o “investidor” como mero comprador e, por isso, parte vulnerável em uma relação de consumo.

Os tribunais brasileiros, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (STJ), têm reiterado que o consumidor não pode ser prejudicado pela estrutura societária adotada pelos empreendedores, mesmo quando há expressa previsão de exclusão de aplicação do CDC. Assim, ainda que o negócio seja formalizado por meio de uma SCP, o sócio ostensivo — que aparece nas transações e negociações — responde diretamente pelo inadimplemento contratual (como o atraso na obra) e por eventuais danos sofridos pelos adquirentes.

Diante disso, é essencial que investidores estejam atentos ao tipo de negócio firmado e busquem orientação jurídica especializada em caso de problemas decorrentes de empreendimentos estruturados por meio de SCP.