A importância da due diligence na aquisição de imóveis

Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem apresentado um crescimento significativo, impulsionado por diversos fatores econômicos, sociais e tecnológicos. De fato, cada vez mais pessoas buscam por imóveis, seja para morar ou investir, o que tem gerado um aumento na procura e no desenvolvimento de novos empreendimentos.  

Contudo, é certo que muitas vezes este ato não vem acompanhado da necessária preocupação com os riscos jurídicos que os negócios podem oferecer ao comprador. Isso porque, a compra de um imóvel pode envolver riscos ligados a disputas de posse, dívidas ocultas ou até mesmo fraudes.

Par mitigar tais questões, a due diligence imobiliária constitui etapa essencial, configurando um procedimento jurídico minucioso voltado à apuração da regularidade documental, fiscal e jurídica do bem e de seu proprietário, de modo a dar segurança a transação, evitando prejuízos patrimoniais e litígios futuros.

Embora cada caso deva ser analisado individualmente por um profissional qualificado, a due diligence, em suma, se compõe pelos seguintes passos:

- A verificação do histórico do imóvel, por meio da análise da matrícula atualizada do bem, a fim de certificar sua titularidade e constatar eventuais encargos reais, tais como penhoras, hipotecas ou direitos de uso. A consulta à matrícula permite assegurar a regularidade dos registros e identificar possíveis inconsistências que possam comprometer o direito de propriedade.

- A obtenção pelos órgãos competentes de certidões negativas de débitos fiscais relativos ao bem, tais como dívidas de IPTU. A ausência dessas certidões pode acarretar a responsabilização do adquirente pelos débitos tributários preexistentes, conforme preveem os artigos 130 e 131 do Código Tributário Nacional.

- Verificação de possíveis processos em nome do vendedor (bem como dos proprietários dos últimos anos), abrangendo todas as certidões judiciais (cíveis, criminais, fiscais, trabalhistas e federais), a fim de averiguar a existência de litígios que possam impactar a alienação ou caracterizar fraude contra credores, conforme previsto no artigo 792 do Código de Processo Civil.

Após a ciência de todos estes dados e avaliados os riscos, é sempre recomendada a elaboração de instrumento que contemple tanto a rescisão no caso de constatação de irregularidades após a assinatura, quanto a adoção de garantias contratuais e declarações expressas do vendedor sobre a inexistência de encargos ocultos.

Portanto, é certo que a due diligence não se traduz em mera formalidade, mas sim em medida preventiva e cautelar que visa resguardar o comprador contra prejuízos financeiros, de modo que deve ser feita por profissional jurídico qualificado, o qual proporcionará maior segurança na aquisição.