A ação de adjudicação compulsória e a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial

A ação de adjudicação compulsória é o instrumento judicial utilizado pelo comprador de um imóvel quando o vendedor, após receber o preço ajustado, recusa-se ou omite-se em outorgar a escritura definitiva de compra e venda.

Trata-se de medida destinada a suprir a vontade do promitente vendedor inadimplente, permitindo que o juiz, por sentença, substitua a declaração negada e determine a transferência da propriedade no registro imobiliário.

Em outras palavras, é a via pela qual o promitente comprador busca obter a adjudicação judicial do bem, desde que demonstrados a existência de contrato válido que preveja a obrigação de transferir o imóvel e o pagamento integral do preço.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), aliás, reafirmou a interpretação restritiva sobre o adimplemento da obrigação contratual para possibilidade de adjudicação compulsória.

Em decisão de junho de 2025, a Terceira Turma, por unanimidade, firmou entendimento de que não é possível aplicar a teoria do adimplemento substancial para permitir a adjudicação compulsória em hipóteses em que o comprador ainda não quitou integralmente o preço do imóvel.

A decisão foi proferida no Recurso Especial nº 2.207.433/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a qual compreendeu que a transferência definitiva da propriedade exige a comprovação do pagamento total da obrigação, sob pena de violar a essência do contrato e o próprio regime jurídico da transmissão imobiliária.

Reconheceu-se que, embora a teoria do adimplemento substancial possa ser utilizada em demandas resolutivas para evitar a rescisão contratual desarrazoada, sua incidência não se estende a casos em que se pleiteia a adjudicação, pois esta pressupõe a quitação integral do preço, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor.

Assim, ao prestigiar a segurança do sistema registral e a exigência da plena quitação como condição para a aquisição definitiva da propriedade imobiliária, o precedente do STJ reafirma a natureza peculiar da adjudicação compulsória, afastando a aplicação de teorias mitigadoras que poderiam fragilizar a rigidez necessária às transações dessa natureza.